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“高铁+上盖物业” 沙坪坝火车站打造成全国第一个商圈高铁TOD

[日期:2019-09-15] 浏览次数:

  “这就是沙坪坝项目。”重庆城市综合交通枢纽(集团)有限公司副总工程师、重庆城市综合交通枢纽开发投资有限公司董事长易兵称,沙坪坝项目率先引入“站城融合”设计理念,实现了高铁站和城市发展的有机融合,把沙坪坝火车站打造成了全国第一个商圈高铁TOD。

  “秋日烈,巴渝夜空凝望月。凝望月,龙隐沙磁,歌乐翠滴。高铁上盖尝先试,换乘枢纽谱新曲。谱新曲,重构交通,心坚如铁!”

  这首《忆秦娥·沙坪坝》描写的是沙坪坝铁路枢纽综合改造工程项目(以下简称“沙坪坝项目”)打造全国第一个商圈高铁TOD的壮举,同时也抒发了建设者的自豪之情。

  向地下开挖47米构建立体换乘体系,地面建起200米双子塔。十年磨一“建”,这里即将成为重庆又一新地标。

  乘车途经沙坪坝区三峡商圈,细心的市民发现,原来的沙坪坝火车站不见了,取而代之的是高约200米的标志性建筑双子塔。

  这只是地面部分。地下47米的8层空间,采用立体换乘体系,成功衔接了成渝铁路客运专线、轨道交通(环线、一号线、九号线)、公交、出租车(的士、网约车)、社会车辆等多种交通方式,实现了多种交通方式无缝换乘。

  “这就是沙坪坝项目。”重庆城市综合交通枢纽(集团)有限公司副总工程师、重庆城市综合交通枢纽开发投资有限公司董事长易兵称,沙坪坝项目率先引入“站城融合”设计理念,实现了高铁站和城市发展的有机融合,把沙坪坝火车站打造成了全国第一个商圈高铁TOD。“‘高铁+上盖物业’开拓出了‘站城一体化’的城市发展新空间,彻底改变了铁路车站分割城市的历史,实现了车站藏隐于城市建筑之中。”

  所谓TOD,就是以公共交通为导向的开发,是规划一个居民或者商业区时,使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。中国工程院副院长、中国铁路总公司总经理特别技术顾问何华武称,重庆沙坪坝站铁路综合交通枢纽TOD项目是构建客运站为商服综合体的范例。

  沙坪坝火车站是原襄渝铁路的过路站,位于沙坪坝区三峡商圈与沙坪公园之间,占地约12公顷。因年久失修,沙坪坝火车站与三峡商圈的现代化气息格格不入,既制约了城市中心区核心功能的释放,又影响了三峡商圈的提档升级。

  与此同时,随着成渝铁路客运专线的引入,沙坪坝火车站作为该线进入重庆的一个重要车站,除了担任交通功能之外,还扮演着重庆城市门户的重要角色。这意味着沙坪坝火车站的综合改造将打造集高铁、轨道交通、公交、出租车、社会车辆等为一体的现代化城市核心综合交通枢纽。

  “周边用地开发成熟度较高且环境复杂。”易兵介绍,沙坪坝项目地段属丘陵河谷侵蚀地貌,临近商圈、高楼环绕、学校集聚,附近市民达10万之多。在如此复杂城市环境下,改造综合交通枢纽极具挑战。“但重庆城市交通开发投资(集团)有限公司主动请战,改组原站场集团为重庆城市综合交通枢纽(集团)有限公司统筹项目建设,并专门成立下属企业重庆城市综合交通枢纽开发投资有限公司(以下简称“枢纽公司”)负责具体承建该项目。”

  在长约200米、宽60米的区域内建设城市核心综合交通枢纽,满足不同公共交通需求的同时实现高效率的交通转换,改善沙坪坝商圈城市交通,扩大三峡广场的影响范围和辐射能力,显然沙坪坝火车站不具备“横向发展”的条件,只有利用站场低于城市标高的有利条件建设立体换乘体系。

  为此,枢纽公司联合西南交通大学、重庆邮电大学、重庆工商大学、武汉大学、中国地质大学、东南大学、清华大学、重庆大学、中国中铁二院工程集团有限责任公司等机构开展研究合作,率先大胆引入TOD的设计理念,拆迁老旧城区和旧火车站,利用土地空间,向下开挖深基坑建地下综合交通枢纽,向上利用枢纽上盖进行物业开发,通过加盖方式缝合铁路线对城市的割裂,将北侧的三峡广场和南侧的沙坪公园连为一体,打造成集购物、娱乐、休闲、健康为一体的现代化城市中心区,实现高铁站场、换乘枢纽、商业开发和城市配套设施的高效有机融合。

  “开创了在铁路站场上加盖进行城市开发的首例,三峡商圈面积因此扩容3倍。”枢纽公司总经理李晓华介绍,沙坪坝项目的建设内容包括成渝铁路客运专线沙坪坝站场站房改造、综合交通换乘枢纽工程、相关城市道路改造工程、城市轨道9号线交通节点工程和枢纽上盖物业开发等部分。“最终达到项目投入与产出平衡、经济与社会效益双赢的目的。”

  在城市核心地带实施枢纽综合改造工程,除了多种交通设施的空间布局,还涉及项目红线内企业、居民的房屋拆迁和土地征用,以及红线外的通道搭接、综合管网的迁移改造,物权主体、营运主体和行政管理主体涉及面非常广,既有技术方案的配合,又有商务方面的协商,更有行政方面的协调。

  “征地拆迁、管网迁改、交通转换都是绕不开的‘硬骨头’。”副总经理邓建国称,这些工作涉及面广、层次多、沟通频繁,既需要市级层面的统筹协调,又需要企业与当地政府及相关部门的协助配合,更需要深入一线发现困难、解决问题。“必须要有攻坚克难的毅力和壮士断腕的勇气,去面对项目建设管理过程中的矛盾和冲突。”

  沙坪坝项目地处主城核心商圈,需拆迁的房屋量大,被征收人员构成复杂且普遍对征收补偿期望值高,历史遗留问题不少;同时该项目也是重庆市执行《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法》以来重庆主城核心区大规模城市拆迁项目,房屋拆迁涉及铁路和地方城市房屋,协调难度极大。

  为此,枢纽公司树立“诚信征收、法治征收、阳光征收”的理念,创造性提出“先期推进涉及成都铁路局沙坪坝站的房屋和土地的征收,中间开花,分期实施项目征迁”的思路,很好地完成了项目涉及的征地拆迁工作。

  历时6年,整个项目累计完成征收户数1122户(总建筑面积97806.66平方米),其中住宅1015户(建筑面积75024.26平方米),非住宅107户(建筑面积22743.55平方米),完成支付各类征收补偿款达24亿元(不含涉及铁路的补偿费用)。

  “每一天都像在作战!”2011年,高飞从部队转业到枢纽公司上班,后负责征迁部和工程部的管网迁改工作。“这个工作对身体、对毅力、对能力都是一场考验。”

  沙坪坝项目涉及管网迁改改分为临时管线迁改和永久管网建设两部分,总计迁改管线公里。其中,管线临时迁改实施项目包括军缆、电力(包含空中高压线)、燃气、通讯、供水、污水等14家产权单位的管线;永久管网建设包括电力、电信、铁通、联信、燃气、供水等。特别是有的地方,因施工需要管线临时迁改反复七八次、迁改方案要设计七八个。

  高飞介绍,管网迁改流程也很复杂,先由枢纽公司向管线产权单位提出迁改申请,办理报建手续;再是涉及的多家单位现场踏勘详细调查需迁改管线范围、数量、长度等;然后还要经历方案设计及审批、造价编制及送审、造价审核及谈判、线路迁改施工、完工验收及结算、资料收集及移交等程序才算迁改结束。

  “线不迁走就无法修路,路修不好就不能断道施工。”改建站南路时正值高温天气,领导给高飞7天时间完成管线迁改。高飞说,搬走绿化树要协调市政部门、断道施工要向交警部门申请。最关键的是要时刻守着工人施工,为加快进度,港京图库开奖结果当叶子发黄时,!他自掏腰包买水、买饭,寸步不离督促施工。接连5天,高飞都是清早6点出门,凌晨3点回家,直到第6天中午完成了任务。

  沙坪坝区交通拥堵,在城市核心商圈实施工程,交通保畅压力大。规划前期部主办工程师吕雄杰介绍,整个建设周期内对既有城市道路安排了5次交通转换。

  截至目前,项目已完成3次交通转换。随着道路地不断优化完善,每次交通转换时道路变得越来越畅通。

  城市综合体将带来的巨大人流,同时铁路客站作为城市对外交通的节点,其本身所产生的交通需求也很大。

  为此,枢纽公司实施了成渝铁路客运专线沙坪坝站场站房改造工程;客专站房与城市交通间的换乘大厅和进出站通道,枢纽内新建公交车站场、出租车站场、地下车库以及上盖物业开发配套工程;以及相关市道路改造工程和地铁九号线沙坪坝站、沙小区间及地铁环线、九号线共用的出入口等相关工程。

  “一改国内大型枢纽站场惯用的平面布局方式,采用立体综合布局。”工程部现场代表蒋朝辉称,地下8层空间的立体分层化布置,成功衔接了成渝铁路客运专线、轨道交通(环线、一号线、九号线)、公交、出租等多种交通方式,实现了枢纽核心区与城市的多层面接口选择,避免了交通枢纽节点的堵塞,又使各种交通方式形成无缝对接,缩短了换乘距离,实现高效便捷的人车分流。“从设计到施工,都体现了精益求精的工匠精神。”

  沙坪坝项目周边是商圈、学校、住宅,避免尘土、噪音等对市民的影响是工程得以顺利实施的前提。特别是沙坪项目的超大深基坑工程位于沙坪坝商业区,地面建筑物密集、结构形式复杂,基坑最大深度44.6米,宽度125米,长度450米,在开挖实施钻爆作业时,如何减少炮声、震感对市民的影响,避免对周边建筑物的破坏成了市民最关心的问题。

  “开展工程减震爆破施工技术研究。”蒋朝辉称,工程技术人员提出“浅孔欲裂+减震沟+分离岛式开挖”的施工方法和工序,提高施工效率并降低爆破振动对邻近建筑和基坑围岩的扰动。“2.9万次爆破无炮声、无震感、无烟尘污染,实现了零投诉。”

  据介绍,混凝土建筑跨度只有8米,钢结构跨度可达12-15米,受力更好。因此,整个建筑7楼以下全采用钢结构加外包混凝土。此外,深基坑温度低,如果与混凝土温差超过15度会产生裂缝。因此,在浇铸混凝土时,工程技术人员又采取外面保温、里面循环水降温的办法,把温差控制在15度以内,确保混凝土浇铸质量。

  “发扬‘巡视精神+钉子精神’推进项目建设。”易兵称,枢纽公司抓牢深基坑、铁路、道路三条施工主线个子课题的《复杂城市环境下综合交通枢纽成套技术研究》科学研究工作,有效解决了设计环节的技术难题和规范冲突,为项目建设管理、施工控制和运营保障提供了坚实的技术支撑。同时全面引入BIM技术以加强项目施工管理,全力保障项目进度的顺利推进。“沙坪坝项目因此获得第二届‘华春杯’全国BIM技术应用大赛施工类一等奖。”

  沙坪坝项目的地下空间,从上至下结构为:一层至二层是铁路进站通道、铁路站房、售票厅;一层至七层是商业天街及裙房;七层以上是超高层双子塔商业楼;负一层是公交车站、停车场;负二层是出租车站、停车场;负三层是停车场;负四层是高铁出站厅及换乘通道、停车场;负五层至负六层是停车场;负七层是轨道9号线沙坪坝站、停车场;负八层是结构嵌固层。

  2018年1月25日,高铁通车。沙坪坝项目以交通流线为切入点,设置竖向贯穿综合枢纽地下7层空间“交通核”,引导不同楼层的人流实现各种交通方式之间的换乘,以及公共交通与城市空间之间的转换,开创了枢纽中心功能叠加的新型城市生活。

  2017年6月16日,龙湖地产通过土地招拍挂,以约34.1亿元的土地挂牌综合价金取得沙坪坝项目上盖物业开发权,打造金沙天街商圈“龙湖光年”,沙坪坝核心商圈扩容提质也随之驶入快车道。

  “盖下建设综合枢纽,盖上进行物业开发。”邓建国介绍,沙坪坝项目将空间权属分为盖上盖下两个部分,实施分层出让。盖下建设综合枢纽,盖上通过招拍挂进行开发,不仅让空间资源得到了最大程度利用, 而且实现由土地出让收益平衡了项目建设资金,在高铁站场建设融资体制改革方面也作出了全新探索。“颠覆了传统土地平面一次性出让模式,创新土地空间权属概念,实现了‘自我造血’功能。”

  土地出让是整个项目实现投资平衡和构建包涵交通、商业、城际旅游等功能为一体的公共服务空间的关键。事实上,从沙坪坝项目枢纽公司成立开始,就在不断探索土地出让模式。

  据介绍,枢纽公司先后与华润置地、协信集团、中铁建等房地产开发商就土地的开发模式展开不同程度的交流与磋商。特别是与协信集团就上盖物业的开发和出让方式进行了较为深入的探讨和研究。

  “十次易稿,在否定、肯定、再否定、再肯定的过程中,最终形成‘高铁+上盖物业’开发模式。”易兵回顾,从最初的“双子塔+5栋商务公寓楼+裙楼整体商业”方案,再到多家开发商以世界知名策划公司,枢纽公司择优综合了参与项目前期论证的各家公司的开发理念,持续优化盖上物业概念性方案,最大限度地集约利用城市土地,平衡项目资金,体现了科学发展、绿色发展及可持续发展。“并明确了盖上48万平方米的开发体量。”

  沙坪坝项目围绕综合枢纽站场对上盖及毗邻地块进行综合开发,打造全国首例商圈高铁TOD,以收益弥补平衡了项目建设成本,很好地实现了项目相关方的共赢与多维互动和协调发展。

  据了解,金沙天街商圈“龙湖光年”定位“大枢纽、大商圈、大天街”,总投资近100亿元,计划于2020年全部建成。项目业态包含酒店、商业、公寓、写字楼等,其中1、2号楼为整个项目的标志性建筑双子塔,建筑形象高度约200米。

  以山为型,取水为意,以塔楼为山,以飘带为水,用飘带将塔楼与裙房优美地连接在一起。双子塔、车站核以及其它地面建筑,形成了一道独特景观。

  作为原铁道部与重庆市政府确定的部市共建示范项目,沙坪坝项目项目总投资约105亿元(不含上盖物业),其中综合交通换乘枢纽工程投资约84亿元,并率先引入“站城融合”的设计理念,打造成全国第一个商圈高铁TOD,获得了重庆科技进步奖、巴渝杯优质工程奖,目前正申报国家优质工程奖。

  引入“站城融合”设计理念,创新探索“高铁+上盖物业”模式,打造全国第一个商圈高铁TOD……日前,重庆城市综合交通枢纽(集团)有限公司副总工程师、重庆城市综合交通枢纽开发投资有限公司董事长易兵介绍了沙坪坝项目建设的相关情况。

  易兵:公司成立之初,我们只有6名员工,更没有建设商圈高铁TOD的技术。但10年下来,我们培养了人才、积累了经验、掌握了技术,更锤炼了枢纽人勇于担当、攻坚克难、精益求精、乐于创新的精神。

  易兵:除了市委、市政府的正确领导,地方政府、相关部门、业主单位,以及人民群众的鼎力支持,有一支特别能战斗的队伍很关键。可以说,党组织的战斗堡垒作用、党员的先锋模范作用起到了决定性作用。我们有的党员就倒在了工地上,有的员工带着病痛仍然坚守在施工现场。

  问:据了解,沙坪坝项目成了我国建设高铁车站上盖城市综合体项目的示范案例?

  易兵:是的!我们一直把它当作作品在打磨,所以叫十年磨一“建”。国家发改委有关领导称赞项目充分体现了以人民为中心的发展理念,并提出要在全国推广。

  易兵:不忘初心,牢记使命再出发!重庆市被确定为国家级综合交通枢纽城市。我们愿意为“米”字型高铁骨架网规划建设落地出一份力。

  同时,北京、成都、桂林、南昌等地也开始启动铁路上盖项目建设,并多次组织到沙坪坝项目参观,不少地方也邀请我们走出去参与建设。

  (来源:重庆日报 赵童 张亚飞 刘玉珮 图片由重庆城市综合交通枢纽(集团)有限公司提供)

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